外婆送房產1800萬，需要注意甚麼？
Sep 05. 2023
一名男網友在Dcard上面提問，外婆以及兩個舅舅想將當初買的1300萬房子過戶給男網友，說可以賣到1800萬，需要男網友支付2.5萬房貸(總共房貸4.1萬)，男網友月薪3.6萬，如果拿去繳房貸，剩下1萬的生活費可能難以負擔，請問該怎麼辦？
原文網址：
過戶前問題：
Q1真的可以賣1800萬嗎?
有時候可能是家人的好意，但是否真的可以賺到價差500萬?必須要實際做過確認，若1800可能只是想像怎麼辦?該怎麼解?
A1：有了地址可以找幾家銀行協助估價
A2：查看時價登陸當初成交金額是否為1300萬
A3：從時價登陸來判斷，附近的公寓是否也有這樣的行情？
Q2過戶贈與稅怎麼辦?
A1：若是過戶取得，外婆和舅舅必須要繳贈與稅，假設房屋評定現值和土地公告現值約500萬，贈與稅就是(500-244)x10%=25.6萬
A2：當然也有可能使用分年分次贈與，就可以省下贈與稅，但就變成並非你單獨持有，可能會衍伸其他問題
Q3未來賣屋的話房地合一稅怎麼算?
A1：贈與取得成本假設為500萬（但實際上負擔是1300萬座成本)，受贈與後才發現真的無法負擔，想要馬上2年內賣掉，那麼房地合一稅會是多少？
倘若真的可以賣1800萬，那麼(1800-500)x45%=585萬房地合一稅
A2：1800-585=1215萬，比當初的1300窺很多，畢竟當初過戶取得的房子，負債會一起負擔，還不加上其他成本，例如房仲費、規費、代書費等等，說不定不賺反虧
過戶中問題：
Q4房貸過的了嗎?
A1：通常房貸負擔只能佔自己收入的60%，3.6萬月收來看，銀行只能月付金算約2.2萬的本利攤，回推只能貸款440萬左右，而舊舊他們的貸款用２０年來回推計算，應該有820萬左右，所以要嘛直系親屬必須作保人，不然就是並非單獨持有此間房子，但非單獨持有右可能衍伸其他複雜問題
Q5房屋單獨持有嗎?
A1：有可能因為貸款無法負擔的關係，無法單獨持有房產，或是其他原因造成必須跟舅舅一起持分房產，那麼這樣的話，也就代表未來沒有獨自處分房產的權利，對於自身風險也會比較高
過戶後問題
Q6房貸能負擔嗎?
A1：算起來一個月只有1萬的生活費左右，而且不是一兩年而已，至少可能是20年計算的話，人生就會被房貸綁住了
A2：會建議最好要在能負擔的範圍內貸款，不然就是確定能出租來抵銷房貸負擔
A3：真的承擔不起就要思考出售，但就要考量房地合一稅問題（如果可以用二親等買賣來執行房產轉移風險會小很多，但必須要有足夠自備款還有房貸能力）
Q7未來賣屋房地合一稅怎麼辦?
A1：兩年內出售的話４５％價差來計算，所以如果可以二親等買賣，取得成本就可以是當初的買賣價，就會省非常多
A2：二親等買賣雖然可以解大部分房地合一稅的稅金，但是必須要有足夠的自備款，銀行也會追查金流
A3：而且必須要有足夠的房貸能力，否則銀行有可能無法承作貸款，就會被當作假買賣來認定
Q8可以出租嗎?
A1：確定空屋並且產權獨立持有的話，才可以真正能夠出租
A2：出租的金額可以做功課確認能夠負擔多少房貸
A3：但出租並非一定都租的掉，而且如果舅舅或是其他家人也還住在裡面，把房貸差額當作給你的租金，那麼還是依然無法負擔，等於被親情綁架
建議先了解舅舅和外婆在意的問題是甚麼，為什麼打算平白無故過戶房產給自己，並且可以先找多家銀行協助估價，確認是否行情為1800萬(Q1)，也可以從時價登陸上面確認是否當初是1300萬成交，另外可以花錢找代書以及律師副費諮詢專業的稅務與持有後的產權問題(Q2 Q3 Q7 Q8)，再請代書介紹信任的銀行窗口協助試算房貸案件評估(Q4 Q5)，最後以自己的能力負擔範圍來計算，短中長期是否可以承擔房貸的月付金(Q6)
做決定前一定要幫自己做好評估，無法確認的話，記得付費找專業的諮詢喔～