情侶共同買房眉角多，先買房？先結婚？

這兩天有學員詢問

情侶共同買房的話，房貸應該怎麼計算？

情侶買房有時很常見，但需要釐清一些重點

這樣才能夠避免很多問題喔～

🔷登記問題

Q1：先結婚ＶＳ先買房？

結婚和買房屬於人生規劃的大事，通常我不會因為買房或是房貸的原因建議學員到底要先 #結婚 或是先 #買房 ，而是要回歸＂買房原因＂是甚麼？由學員自身和另一半決定是否要先結或是先買，不過要留意的是，若尚未結婚時，另一半想要做借款人或是保人，對於銀行來說會比較難審理房貸，畢竟非二親等以內的親緣關係，所以銀行的房貸審核會更加嚴謹，另外，有些人會在意夫妻財產的分配問題，甚至結婚之前就會在意是否未來婚姻有其他考量的時候，到底房產歸屬屬於誰？所以也可以上網幫自己做一下「夫妻剩餘財產分配請求權」的文章喔～

Q2：登記男方ＶＳ登記女方？

通常會先從「 #自備款 」來去做判定，若只有一方出自備款，那就可以思考出自備款的人當作房子的登記名義人，沒出自備款的人就不用一起拉進來做房貸的借款人或是保人，這樣會比較簡單明瞭，也不會讓銀行覺得有金流上的問題，但是，若自備款雙方都有支付的情況下，有可能兩人會共同1/2的持分登記房屋所有權，那麼房貸送審的時候就會其中一人做借款人，另一人就會當作保人，此時兩人的財力和負債就需要先提前計算清楚，看看由哪一位財力好、負債少、信用高的一方作為借款人會比較加分喔！

 

房貸問題

Q3：誰做借款人？

上一題有提到，若是共同持分的情況下，財力好的人當作借款人，但除了財力以外，職業收入越穩定、報稅高、有薪轉扣憑的銀行最喜歡；若是只有一人做登記人的情況，就會由房屋登記的那一方當作借款人，另一人就不用拉進來做保喔！所以需要留意的是，如果房屋登記人的人況、職業收入、財力沒有很加分，可能又有負債或是信用瑕疵的情況，這樣的物件就要思考到底應該要由誰做房屋登記人喔！

Q4：誰會是保人？

房屋若是１人持有，職業收入和財力算的過的情況下，就可以不用增加保人，倘若真的需要保人，可以考慮登記人的父母來做保（直系親屬做保銀行比較能夠認定，但也需要爸媽財力職業收入有加分的情況喔！），但若房屋2人持有的情況下，那麼就會是其中一人做借款人，另一人就會是保人喔！

 

金流問題

Q5：自備款誰出？

建議 #婚前購屋 ，出 #自備款 的人最好也必須是登記名義人，不然可能銀行會懷疑是否屬於「疑似投資戶」的問題，跟銀行申請房貸的同時，銀行會評估該自備款的金流是不是合理，若是非二親等內的第三人資助買房，就算是情侶，因為沒有房屋共同持分的情況下，可能會比較難房貸申請到理想的條件，所以，自備款若是２人都有出，那麼房屋登記兩人，並且申請房貸的時候，金流就比較不會有太大問題喔！

Q6：贈與稅問題？

若是 #婚後購屋 ，配偶之間沒有 #贈與稅 的問題，但若是婚前購屋時，就有可能觸碰到自備款贈與稅的問題，倘若自備款由男方出，房子登記在女方名下，自備款若是超過244萬以上，就有可能會需要繳贈與稅，儘管購屋後兩人也真的順利結婚，但是自備款的金流匯入時間還沒有結婚，都還是有可能會有贈與稅的問題，所以這部分也需要特別留意喔！

 

此篇只有簡單提出幾個婚前購屋常見問題，但並非所有細節都寫上來，畢竟每個家庭購屋的情況有差異，非常建議購屋前先找專業的人是附費諮詢後，再決定該如何分配喔！